香港楼市近期持续升温,一方面刺激了消费者对房地产市场的投资热情,另一方面也让监管部门对楼市按揭风险的高度关注。根据香港政府差饷物业估价署的统计数字,截至2017年3月底,香港房价较2015年9月的高位超出4.5%;近期成交量也较2017年大幅增加,4月份住宅成交量较1月份升逾1倍至约7000宗。
香港金融管理局表示,香港房地产市场过热的风险正在上升,金管局一直密切留意香港物业及按揭市场的发展,并陆续出台相关调控手段。
三招收紧按揭
随着楼市持续升温,香港金管局主要关注银行体系风险。譬如金管局注意到认可机构物业按揭业务的竞争越来越激烈,银行在维持长期可持续性的按揭息差的压力逐步加大。按揭业务盈利下降,会减少认可机构可从这项业务产生的资本,因而削弱它们在未来市场出现调整时的抗震能力。与此同时,近期涉及多于一项按揭贷款和收入来自香港以外地区借款人的按揭贷款宗数有所上升,而这类按揭往往涉及比较高的信用风险。
因此金管局推出了三项政策收紧按揭,其中包括多项按揭贷款的按揭成数下调1成,香港以外地区借款人的供款比率上限下调10个百分点,同时调高银行评估新造住宅按揭的风险权重下限至25%。这三项措施于5月19日即时生效,而19日或之前签订临时买卖合约的按揭申请不受影响。
香港金管局总裁陈德霖表示,对大多数人来说,置业不单是人生的重大决定,也是一个大额的杠杆财务交易。市民应考虑未来一段长时间经济及市场环境,尤其是按揭利率可能出现的转变,在作买房决定时,应该量力而为,审慎管理风险,不要过度借贷。若楼市持续升温,不排除金管局再推出新招。
对于这三项调控政策的效果预期,业界人士普遍认为力度相对温和,恐对按揭市场的实际影响效力不大,或许主要用意是要叫停银行之间的按揭战,让业界在审批按揭时更审慎、留意风险。
楼市风险或在加大
香港楼价居高不下,香港财政司长陈茂波表示,目前香港基本因素已经发生根本变化,美国进入加息周期,加上香港土地供应增加,过去几年住宅供求偏紧的情况将不会重现,楼市风险正在加大。
摩根士丹利发布研究报告指出,目前香港楼价已经升到阶段顶部区域,预计从今年开始将进入下跌区间,并且会进入几年的下跌周期,该机构看跌香港楼市原因与陈茂波大体相同。瑞信近期也在研究报告中维持对香港置业需求谨慎的态度,呼吁投资者投资房产时要衡量风险。
与此同时,仍有观点看好香港楼市未来走势,中原地产创办人施永青表示,随着美国把制造业搬回本土,并大力推动基建发展,或带动美国通胀上升,若通胀升幅快过加息,将会造成资金流向投资市场。考虑到上述因素,施永青预计香港楼市将走向更癫狂状态,升势还将维持一至两年,楼价至少再升10-20%才可能冷静下来。
此外值得注意的是,无论香港楼价未来看涨还是看跌,内地投资者在香港房产市场中占有的比重正在增加。高力国际数据显示,去年中资财团对香港的物业投资额已经超过伦敦和悉尼,仅次于美国,全球排行第二。高力国际预计,今年会有更多内地发展商赴港投地,香港将有机会在今年超越纽约,成为最受内地资金追捧的房地产市场。
