早在去年下半年,我就有一个预言:香港本地的房企巨头,包括长实(李嘉诚家族)、新鸿基(郭得胜家族)、新世界(郑裕彤家族)、恒基兆业(李兆基家族)等声名显赫的大企业,将很快被中资房企挤出香港的土地拍卖市场。
如今,这个预言率先在住宅用地市场上兑现了:今年以来,中资开发商包揽了香港公开出让的所有宅地。香港本地的房地产巨头,外资的房地产巨头,统统被挤出了市场!
这是“财新网”6月9日刚刚报道的一则新闻,来源是:仲量联行香港分公司发布的《香港土地及住宅市场回顾》报告。
报告称,中资开发商于1997年末楼市泡沫破裂后退出香港市场,直至2011年才逐步重回香港土地市场。2011年,中资开发商在香港拿地的总额只占政府推出宅地的1%。值得注意的是,今年这一比例激增至100%。
按地块最大可建楼面面积计算,2016年中资开发商拿地面积达400万平方呎(约合37万平方米),比2015年增加一倍。2017年初至今,中资开发商在香港拿下的宅地可建楼面面积已经超过2013年、2014年和2015年全年的数字。
活跃在香港土地市场的中资房企包括:万科、中海、保利、龙湖、龙光、海航、五矿、中信等等。
为了抑制市场过热的情绪,香港多次出台针对土地市场和楼市的调控措施。比如最新规定金融机构向开发商提供的最高融资上限由地价成本的50%下调至40%,由建筑成本的100%下调至80%;整体贷款上限不超过物业完成后预期价值的限额,从60%调整到了50%。
说实话,这上述调控措施对于内地房企这些“过江龙”来说只是小意思。如果说10年前,内地房企对香港巨头们还是仰视的心态;那么,经过最近10年的大发展,很多内地房企的资金实力、开发经验,都已经比肩甚至超过香港房企。毕竟,内地市场更大,赚钱更快。
其实,你参照一下如今阿里、腾讯在全球的排名就知道了。在房地产开发领域,内地房企和香港房企的实力对比已经发生了逆转。以我在深圳市场的观察,香港、新加坡房企开发的住宅、综合体,一般速度慢、格局小、户型陈旧保守,没有内地房企的产品大气。
有钱,有实力,仅仅是中资房企蜂拥到香港拿地的第一个原因,或者说是不太重要的原因。毕竟,香港市场不大,700多万人的城市,内地中东部一个省会城市而已。
但别忘记,香港的土地、房屋是港币计价的,港币是绑定美元的,所以香港的土地房屋是“准美元资产”。
在人民币高估的时代,实现全球化资产配置,是每个稍有实力的企业都要考虑的。香港是全球前五名的金融中心、贸易中心、航运中心,市场高度自由,资金人员来去方便,房价虽然高但变现容易,租金价格高,绝对是优质资产。
在内地进入“全球资产配置”新时代的背景下,到香港拿块土地,开发个楼盘,或者买一栋写字楼,是很多大企业的一个重要的“小目标”。比如在香港CBD(中环、金钟、湾仔),写字楼租金价格已经是全球最贵,显著超过了伦敦和纽约,但大量中资企业仍然蜂拥而入,动辄买下一层、两层,甚至整栋。
由于中资企业不计成本的涌入,香港中环一带租金飙升。很多跨国公司都被迫缩减在中环的办公室面积,或者搬到九龙东,其中就包括摩根大通。
香港是中国经济联系世界的重要门户,也是内地资金参与全球资产配置的第一站,或者说是起点。香港楼市的逻辑跟内地接近,风险容易把控。所以,内地资金大量涌入就不奇怪了。
也就是说,对于中资企业来说,在香港配置资产带有特殊意义,贵是不怕的。而对于香港本地房企、外资房企来说,欧美机会大把,资金来去方便,没有必要跟“不计成本、疯狂抢地、抢房”的中资房企较劲。
垄断住宅用地只是第一步,接下来中资房企会再接再厉,把香港的商办用地也予以垄断。至于长实、新鸿基、九龙仓、新世界、恒基兆业等“地头蛇”,只能走出香港,到欧美澳充当“过江龙”了。
这是一个中国人“买买买”的时代,人民币这样值钱,又这样多,为什么不买呢?
中国内地的广义货币M2已经逼近160万亿,而香港的M2只有大约12.4万亿港币。“内地的餐桌上”随便掉下点“面包渣”,就足以让香港楼市撑死了!
