香港房价下跌 拖累香港本土银行

      香港是个美丽的小岛，相信许多人都愿意来这里居住，但最近房价上涨的有些过快，甚至刷新了历史记录，有两个原因：一是大陆资金大量涌入香港住宅房产市场，二是美国QE政策让全球流动性泛滥，香港的住宅房产成了吸收这些流动性的一个市场。这两个因素两头一挤，香港的住宅房产市场就拔地而起，创出新高。

　　这个美丽的小岛一直以来以其开放和自由而自豪，这为他们带来了无限的商机和财富，然而开放与自由也让香港经济对于外界的变化表现的脆弱而敏感，因为香港是一个小型开放经济体。

　　曾经让香港房价一飞冲天的两个外部因素瞬间就开始从相反的方向起作用了，美联储近乎固执的缩减QE，中国经济增速也大幅放缓。

　　如果说处于历史高位的房价是一个泡沫，那这个泡沫随时有可能灰飞烟灭，毕竟现在的香港房价比1997年亚洲金融危机前房价的历史高位还要高出20%。来自香港最大地产代理商Centaline Index的数据显示，香港的公寓价格在每平方英尺10000到30000港元之间。华尔街见闻此前曾提到，根据市场研究机构Demographia最新公布的2014年度国际房价负担能力报告，香港连续四年居于房价最难负担城市之首，且相关指数中位倍数也是该项调查历来最高。温哥华和火奴鲁鲁位列第二和第三位。房价下跌也许对于想要买房的人来说是件好事，但对银行来说却压力山大。

　　香港本土银行的谨慎曾经让他们在一些小风小浪中安然无事，他们严格限制了住房抵押贷款的贷款与房价比，即使房产价格下跌30%，他们也不会受到太大损失。但这次形势可能有些严峻，为全球提供流动性的美联储收紧货币政策，中国的需求放缓这两大因素一起至少会让小型房产的价格大幅下跌，这会让香港的本土银行感到极为不适。

　　香港面临着和其他亚洲小型经济体一样的尴尬局面，美联储宽松政策改变带来的全球利率的上升和亚洲最大经济体中国经济增速的放缓一起消除了香港过去几年里经济增长所依赖的主要条件。

　　在东南亚，持续上升的融资成本和外汇短缺与经常账户赤字一起袭来，人们存的少，花的多，本土银行已经明显感到存款资金真正快速萎缩。国际清算银行估计，美联储的宽松政策曾让东南亚的利率比实际应有的利率低了1.5个百分点，而美联储宽松政策的退出不但会消除这1.5个百分点，还会让利率走的更高。

　　香港金管局表示，曾经熟悉的情况再次出现了，本币存款萎缩，本外币贷存比大幅上升。金管局还特别警示美元贷款需求，特别是来自大陆的美元贷款需求大幅上升。

　　香港本土大银行有一个“阿喀琉斯之踵”，这源于一项与美联储货币宽松计划同时推出的政策。金管局在2008年开始允许汇丰银行，以及附属的恒生银行和渣打银行采用“先进内部资本评级方法”，这项政策允许银行在资产价格上涨和信用表现改善时持有更少的资本，毫无疑问这是一项顺周期政策，也就是说，当情况变坏时，它会使得情况变得更糟。

　　更糟的是，同样的政策被用在了国外贷款项目上，而国外贷款的数量占总贷款的比重已经由2006年的10%上升到了现在的30%。

　　摩根士丹利的分析师表示，说香港需要大规模的募集资金来应对风险可能有些危言耸听，但是香港的大银行确实需要更多的资本来应对贷款风险，同时为以后的贷款业务准备资金。